Fertighaus sanieren in fünf Phasen: Wer wann was prüft

Beim älteren Fertighaus kommt die Prüfung vor der Maßnahme. Der Ablauf hat fünf Phasen: Hausakte anlegen, Bauart klären, Bestandsaufnahme vor Ort, Material und Feuchte klären, dann Konzept und Förderantrag. Wer eine Phase überspringt, plant auf Annahmen.

Der Ablauf auf einen Blick

Phase 1: Die Hausakte anlegen

Zeitpunkt: bevor Sie Fachleute ins Haus holen. Zuständig: Sie.

Sammeln Sie alles, was über Ihr Haus Auskunft gibt: Baugenehmigung und Pläne, die Baubeschreibung des Herstellers, Kauf- oder Lieferunterlagen, Rechnungen und Fotos späterer Umbauten, Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre und Unterlagen vom Schornsteinfeger. Ein vorhandener Energieausweis gehört ebenfalls dazu.

Das Datum des Bauantrags brauchen Sie auch für die Förderung. Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden, deren Bauantrag mindestens fünf Jahre zurückliegt. Eine Sonderregel für Fertighäuser nennt sie nicht.

Ergebnis: eine Mappe, die Fachleute beim ersten Termin durchsehen können, und eine Liste der Lücken.

Phase 2: Die Bauart klären

Zeitpunkt: vor der Bestandsaufnahme. Zuständig: Sie anhand der Unterlagen, bestätigt durch Energieberater oder Zimmerei.

Holztafelbau, eine andere Fertigbauweise oder ein späterer Anbau in anderer Bauart? Die Antwort entscheidet, welche Dämmung überhaupt infrage kommt und wie der Feuchteschutz geplant werden muss. Wichtig sind der Aufbau der Außenwände, die Dachkonstruktion und der Übergang zum Keller.

Ergebnis: eine Skizze des Wandaufbaus mit Fragezeichen dort, wo die Unterlagen schweigen. Wie Sie die Bauart bestimmen, steht im Beitrag Holztafelbau oder nicht?

Phase 3: Bestandsaufnahme vor Ort

Zeitpunkt: nach Phase 1 und 2. Zuständig: ein Energieeffizienz-Experte aus der Energieeffizienz-Expertenliste.

Der Energieberater nimmt das Haus Bauteil für Bauteil auf. Laut energie-fachberater.de liegen die typischen Schwachpunkte älterer Fertighäuser im Keller ohne Abdichtung, in durchnässter Dämmung am Sockel, in einer Wanddämmung weit unter heutigem Standard, im zugigen Dach und in veralteter Haustechnik.

Die Beratung wird gefördert: Die BAFA übernimmt 50 % des Honorars, beim Ein- oder Zweifamilienhaus höchstens 650 €. Den Antrag stellen Sie, bevor Sie den Beratungsvertrag schließen – selbst oder mit Vollmacht durch den Berater. Das Honorar zahlen Sie zunächst in voller Höhe, der Zuschuss wird danach an Sie ausgezahlt.

Zeitachse: Die aktuelle Förderrichtlinie für die Energieberatung endet zum 31.12.2026. Eine Nachfolgeregel war bei Redaktionsschluss nicht bekannt.

Ergebnis: ein Befund je Bauteil und eine Liste offener Fragen für Phase 4, bei geförderter Beratung zusätzlich ein individueller Sanierungsfahrplan.

Phase 4: Material und Feuchte klären

Zeitpunkt: bevor ein Bauteil geöffnet, gedämmt oder ersetzt wird. Zuständig: Sachverständige für Materialfragen, Energieeffizienz-Experte, Zimmerei.

Laut Verbraucherzentrale NRW schrieb die DIN 68800 von 1956 bis 1989 vor, alle tragenden Holzbauteile mit Holzschutzmitteln zu behandeln. Für die Sanierung älterer Fertighäuser rät die Verbraucherzentrale NRW zu Materialanalysen und zu einem Sanierungskonzept bei einem Sachverständigen, der nicht für Sanierungsfirmen arbeitet. Außerdem empfiehlt sie, die Sanierungskosten mit Abriss und Neubau zu vergleichen.

Die zweite Frage ist die Feuchte. Wird eine Holztafelwand nachträglich gedämmt, verschieben sich die Temperaturen im Bauteil – und damit die Stellen, an denen sich Feuchte niederschlagen kann. Für die Dämmung empfiehlt fertighaus.de dringend eine Dampfdiffusionsberechnung und rät, Zimmerei, Energieeffizienz-Experten und Sachverständige einzubinden.

Ergebnis: ein Materialbefund, eine Berechnung, welche Dämmung der Wandaufbau verträgt, und eine erste Abwägung zwischen Sanierung und Neubau.

Phase 5: Konzept, Antrag, Auftrag

Zeitpunkt: nach Phase 4, vor jeder verbindlichen Auftragsvergabe. Zuständig: Energieeffizienz-Experte für Planung und technische Projektbeschreibung, Sie für den Antrag.

1. Maßnahmen festlegen. Was zuerst kommt, ergibt sich aus Befund und Berechnung – nicht aus einer Faustregel.
2. Angebote einholen. Das ist vor dem Antrag erlaubt.
3. Technische Projektbeschreibung erstellen lassen. Für Dämmung und Fenster übernimmt das der Energieeffizienz-Experte. Ihre TPB-ID bleibt zwei Monate gültig – in dieser Zeit sollte der Antrag gestellt sein.
4. Antrag stellen. Im BAFA-Portal, selbst oder über eine bevollmächtigte Person, und zwar vor Vorhabenbeginn. Der Liefer- oder Leistungsvertrag braucht eine Bedingung zur Förderzusage.
5. Umsetzen und nachweisen. Der Bewilligungszeitraum beträgt 36 Monate ab Zuwendungsbescheid, der Verwendungsnachweis folgt spätestens sechs Monate nach dessen Ablauf.

Für die Dämmung zahlt die BAFA seit 21.07.2026 einen Zuschuss von 15 % der förderfähigen Ausgaben. Beim Einfamilienhaus zählen ohne Sanierungsfahrplan höchstens 30.000 € je Kalenderjahr, mit Fahrplan bis zu 60.000 €. Unsere Beispielrechnung: höchstens 4.500 € Zuschuss ohne und 10.500 € mit Fahrplan, denn der Bonus von 5 Prozentpunkten greift nur auf die Ausgaben über 30.000 €.

Planung und Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten fördert die BAFA mit 50 %; beim Ein- oder Zweifamilienhaus zählen dafür bis zu 5.000 €. Fragen Sie, ob die Berechnung zum Feuchteschutz Teil dieser Fachplanung ist.

Ergebnis: ein gestellter Antrag, ein Auftrag mit Förderklausel und im besten Fall schon die Bewilligung. Wer vor der Bewilligung mit den Arbeiten beginnt, tut das auf eigenes Risiko.

Die Zeitachse mit festen Daten

Alle übrigen Abstände zwischen den Phasen hängen an Ihrem Haus und an den Terminen der Beteiligten. Deshalb nennen wir dafür keine Wochen oder Monate.

Wer was macht: die Rollen im Überblick

Entscheidend ist die Übergabe zwischen den Rollen. Jede Phase endet mit einem schriftlichen Ergebnis, das die nächste Stelle weiterverwendet. Fehlt es, beginnt die nächste Phase mit Vermutungen – und genau die soll der Phasenplan vermeiden.

Halten Sie deshalb jedes Ergebnis in der Hausakte fest, auch wenn es nur eine Notiz nach einem Telefonat ist. So bleibt der Faden erhalten, wenn zwischen zwei Phasen Zeit vergeht oder ein Beteiligter wechselt.

Die Prüfliste fasst die fünf Phasen in zehn Aufträgen zusammen:

Der Phasenplan wirkt langsamer als ein schneller Kostenvoranschlag. Er verhindert aber, dass eine Dämmung auf einer Wand landet, deren Aufbau niemand kennt – ein Fehler, der sich in einer Holztafelwand nur mit großem Aufwand zurückdrehen lässt.